SCI à l'IR ou à l'IS : Le dilemme fiscal de l'investisseur immobilier à Paris

Une fois la structure juridique de votre Société Civile Immobilière (SCI) établie, une décision fiscale majeure s'impose : le choix entre l'Impôt sur le Revenu (IR) et l'Impôt sur les Sociétés (IS). Ce choix, souvent irréversible, détermine la rentabilité nette de votre investissement et la fiscalité à la revente. Chez Fairway Luxury Real Estate, nous décryptons ces mécanismes pour éclairer votre stratégie patrimoniale.

1. La SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) : La transparence fiscale

Par défaut, une SCI est soumise à l'IR. On parle de société "transparente" car elle ne paie pas d'impôt elle-même : le résultat (bénéfice ou déficit) est directement répercuté sur la déclaration de revenus des associés.

Avantages de l'IR

Exonération pour durée de détention : C'est l'atout majeur. En cas de revente, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers. Selon l'article 150 VC du CGI, la plus-value est totalement exonérée d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Imputation des déficits fonciers : Si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux) dépassent vos loyers, vous pouvez réduire votre revenu imposable global (dans la limite de 10 700 € par an).

Inconvénients de l'IR

Pression fiscale annuelle : Les revenus sont taxés à votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) pouvant aller jusqu'à 45%, auxquels s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Pour les contribuables fortement imposés, la note peut dépasser 60%.

2. La SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) : L'outil de capitalisation

L'option pour l'IS transforme la SCI en une entité fiscale autonome. La société paie son propre impôt sur les bénéfices.

Avantages de l'IS

L'amortissement comptable : C'est le levier le plus puissant. Vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti (environ 2 à 3% par an). Cette charge "fictive" réduit considérablement le bénéfice imposable, permettant souvent de ne payer aucun impôt pendant 15 à 20 ans.
Taux d'imposition réduit : Le taux d'IS est de 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà. C'est souvent bien inférieur à la TMI des particuliers.
Déduction des frais d'acquisition : Les frais de notaire et d'agence peuvent être passés en charges immédiatement.

Le risque à la revente : La "valeur nette comptable"

À la sortie, la fiscalité de l'IS est lourde. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat moins les amortissements). Exemple : Un bien acheté 1M€, amorti de 400k€, revendu 1.2M€. La plus-value taxable sera de 600k€ (1.2M - 0.6M) et non de 200k€.

3. Tableau Comparatif : Quel régime pour quel projet ?

Critères	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Usage du bien	Résidence principale ou secondaire	Investissement locatif uniquement
Imposition annuelle	TMI (jusqu'à 45%) + 17,2% PS	Taux réduit 15% ou 25%
Plus-value revente	Exonération avec le temps (très avantageux)	Taxation forte (basée sur l'amortissement)

Conclusion : L'avis de Fairway

Pour un bien patrimonial que vous comptez garder plus de 20 ans ou transmettre, l'IR est quasi systématiquement préférable. En revanche, pour un développement de parc immobilier financé par la dette où le cash-flow est prioritaire, l'IS est une machine de guerre fiscale.

Attention : L'option pour l'IS est désormais révocable pendant 5 ans, mais elle devient définitive passé ce délai. Nous recommandons vivement de consulter nos partenaires experts-comptables et fiscalistes avant toute décision.