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Le DPE ne retient pas uniquement l’électricité effectivement consommée dans le logement. Il applique un facteur de conversion destiné à traduire cette consommation finale en énergie primaire.
Jusqu’à la fin de l’année 2025, un kilowattheure d’électricité consommé était comptabilisé comme 2,3 kilowattheures d’énergie primaire.
Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient est fixé à 1,9. Cette première réforme, confirmée par un arrêté publié en août 2025, devait permettre à environ 850 000 résidences principales de quitter le statut de passoire énergétique.
Le Gouvernement souhaite désormais aller plus loin en abaissant ce coefficient à 1,7 à compter du 1er janvier 2027.
| Période | Coefficient appliqué à l’électricité | Statut |
|---|---|---|
| Jusqu’au 31 décembre 2025 | 2,3 | Ancienne méthode |
| Depuis le 1er janvier 2026 | 1,9 | Réforme en vigueur |
| À compter du 1er janvier 2027 | 1,7 | Projet soumis à consultation |
La distinction est importante. Il serait incorrect d’attribuer les 850 000 sorties de classes F et G au projet de 2027 : cette estimation concernait le passage de 2,3 à 1,9.
L’effet supplémentaire du coefficient de 1,7 reste à évaluer logement par logement.
La réforme vise d’abord les logements utilisant l’électricité pour le chauffage, la production d’eau chaude ou les deux.
À Paris, cette situation se rencontre fréquemment dans les petites surfaces, les pieds-à-terre, les appartements rénovés individuellement et certains immeubles construits ou restructurés dans la seconde moitié du XXe siècle.
Cela ne signifie pas que tous les appartements chauffés à l’électricité gagneront automatiquement une classe.
de sa proximité avec le seuil de la classe supérieure.
Un appartement classé F à quelques unités du seuil E pourrait être davantage susceptible de changer de catégorie qu’un logement situé très loin de ce seuil.
Avant d’envisager de reporter une vente, il faut donc lire le détail du diagnostic, et pas uniquement la lettre affichée en première page.
Le premier effet potentiel est réglementaire. Un logement qui sortirait de la classe F ou G ne serait plus présenté comme une passoire énergétique.
Le second effet est commercial. Une meilleure étiquette peut limiter les inquiétudes des acquéreurs, notamment lorsqu’ils envisagent de louer le bien, de le revendre à moyen terme ou de financer d’importants travaux.
Dans la pratique, le DPE intervient désormais très tôt dans le parcours d’achat. Certains acquéreurs le consultent avant la visite. D’autres l’analysent après avoir découvert le bien et l’utilisent pour évaluer le montant des travaux ou préparer leur négociation.
Le passage de F à E peut donc avoir davantage d’effet que le passage de D à C. Dans le premier cas, le bien quitte une catégorie particulièrement surveillée. Dans le second, la progression reste favorable, mais elle ne modifie pas nécessairement la perception générale de l’appartement.
La méthode de calcul peut évoluer alors que l’appartement reste strictement identique.
Le logement ne sera pas mieux isolé. Les fenêtres ne deviendront pas plus performantes. Les parois froides, les courants d’air ou les surchauffes estivales ne disparaîtront pas. La consommation réelle et la facture d’électricité resteront liées à l’état du bâti, aux équipements et aux habitudes de l’occupant.
Cette distinction est essentielle lors d’une vente.
Un acquéreur averti ne s’arrêtera pas à la nouvelle lettre. Il cherchera aussi à comprendre :
Une amélioration administrative de l’étiquette peut lever une objection. Elle ne corrige pas les défauts techniques du logement.
En principe, non, si le projet est adopté dans sa rédaction actuelle et si le diagnostic existant est toujours valide.
Le texte soumis à consultation prévoit qu’à compter du 1er janvier 2027, le propriétaire puisse saisir le numéro de son DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME et télécharger gratuitement une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette. Cette attestation pourrait être utilisée lors d’une vente ou d’une mise en location.
Un mécanisme comparable existe déjà depuis la réforme de 2026 : les diagnostics antérieurs restent valides et peuvent être actualisés gratuitement lorsque la nouvelle méthode améliore leur classement.
Commander un nouveau diagnostic pourrait néanmoins être utile lorsque :
Dans ce cas, la question ne consiste plus seulement à actualiser le coefficient électrique. Il s’agit de vérifier la fiabilité de l’ensemble du diagnostic.
Dans la majorité des dossiers, le seul espoir de gagner une classe de DPE ne suffit pas à justifier un report automatique de la vente.
Attendre peut être pertinent, mais uniquement lorsque trois conditions sont réunies :
Le calendrier doit donc être analysé comme une décision économique.
Un propriétaire qui reporte une vente continue de supporter les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, les dépenses d’entretien et, le cas échéant, le coût de son financement. Il reste également exposé à une évolution des taux d’intérêt, de l’offre concurrente et de la demande sur son segment.
Attendre huit mois pour espérer réduire une négociation n’est rationnel que si l’avantage commercial probable est supérieur au coût de conservation du bien pendant cette période.
C’est le cas dans lequel l’attente mérite le plus d’être étudiée.
Si le propriétaire n’est pas pressé de vendre, que le coût de détention reste raisonnable et qu’une simulation laisse envisager un passage en E, le report peut améliorer la présentation du bien.
Le gain sera particulièrement utile si l’appartement vise des investisseurs ou des acquéreurs très attentifs à sa capacité locative future.
Il ne faut cependant pas annoncer comme certaine une évolution qui dépend encore de l’adoption du texte définitif et des données propres au diagnostic.
Dans cette situation, attendre la seule réforme présente peu d’intérêt.
Même si le calcul devient plus favorable à l’électricité, un logement éloigné des seuils de la classe supérieure peut conserver sa mauvaise note. Ses défauts de confort et les travaux à prévoir resteront également visibles pour les acquéreurs.
Il peut être plus efficace de commercialiser le bien avec une présentation transparente des travaux, une estimation réaliste de leur coût et un prix cohérent, plutôt que de différer la vente sur la base d’un changement incertain.
Un appartement en étage élevé, traversant, lumineux, doté d’un plan familial efficace, d’un balcon ou d’une vue dégagée ne se comporte pas comme un bien standard.
Dans le haut de gamme parisien, le DPE compte, mais son poids varie selon la rareté du bien et le profil de l’acquéreur.
Un appartement exceptionnel classé F peut susciter une négociation sans perdre son pouvoir d’attraction. À l’inverse, un logement cumulant étage bas, manque de lumière, travaux lourds et mauvaise performance énergétique sera beaucoup plus exposé.
La réforme du DPE ne doit donc jamais être isolée du reste de l’analyse immobilière.
Il influence surtout le risque perçu.
Une mauvaise étiquette conduit l’acquéreur à anticiper des travaux, une consommation importante, une difficulté de location ou une revente plus complexe. Cette perception peut réduire le nombre de candidatures ou nourrir une demande de baisse de prix.
Mais il n’existe pas de décote universelle applicable à tous les appartements classés E, F ou G.
À Paris, deux biens affichant la même surface et la même étiquette peuvent présenter des niveaux de valeur très différents.
Un appartement classé F près du parc Monceau, situé à un étage élevé avec ascenseur, bénéficiant d’une belle lumière et d’un plan sans perte d’espace, ne sera pas analysé comme un rez-de-chaussée sombre présentant la même note.
À l’inverse, un bon DPE ne compense pas une adresse secondaire, un plan difficile, des chambres commandées ou l’absence d’ascenseur à un étage élevé.
Fairway Luxury Real Estate fonde ses avis de valeur sur des ventes réellement comparables, complétées par une visite approfondie du bien. L’analyse tient compte de la lumière, de l’agencement, de la qualité du bâti, des nuisances, de la performance énergétique et des réactions actuelles des acquéreurs.
Avant de recommander un report de commercialisation, nous examinons quatre éléments.
Nous regardons le mode de chauffage, les consommations conventionnelles, les seuils, les données utilisées par le diagnostiqueur et la validité du DPE.
L’objectif n’est pas de supposer qu’un appartement électrique sera avantagé, mais de mesurer si le nouveau coefficient peut modifier son classement.
Un passage de F à E peut être déterminant pour un bien destiné à un investisseur. Le même changement peut avoir un effet plus limité sur une résidence principale exceptionnelle recherchée pour son adresse, son volume ou sa vue.
Il faut donc identifier les futurs acquéreurs avant d’estimer la valeur d’une meilleure étiquette.
Nous calculons ce que le propriétaire devra supporter jusqu’à la date de vente envisagée : charges, fiscalité, financement, entretien et éventuelle vacance.
Ce coût est ensuite comparé au bénéfice commercial que l’on peut raisonnablement attendre du nouveau classement.
Le bon calendrier dépend aussi du nombre de biens concurrents, de la profondeur de la demande et des conditions de financement.
Chez Fairway, les données constituent un point de départ. Elles sont confrontées à l’observation du bien et aux réactions des acquéreurs. Cette méthode permet de définir un prix de commercialisation cohérent et défendable, plutôt qu’un prix fondé sur une seule moyenne ou une seule lettre énergétique.
Ne reportez pas une vente à 2027 sur la seule base d’une annonce réglementaire.
Commencez par vérifier le diagnostic actuel et par déterminer la distance qui sépare l’appartement de la classe supérieure. Demandez ensuite quel serait l’effet réel de cette amélioration sur les acquéreurs auxquels le bien s’adresse.
Il faut enfin comparer ce bénéfice potentiel avec le coût de conservation du logement et les conditions actuelles du marché.
Attendre peut être judicieux pour un appartement chauffé à l’électricité, classé F et proche du seuil E, lorsque le propriétaire dispose d’une réelle flexibilité de calendrier.
En revanche, si le bien restera vraisemblablement mal classé, si son coût de portage est élevé ou si le marché offre aujourd’hui une bonne fenêtre de commercialisation, repousser la vente peut être contre-productif.
La bonne décision ne consiste pas à attendre systématiquement une meilleure lettre. Elle consiste à choisir le moment où l’ensemble des caractéristiques du bien peut être défendu dans les meilleures conditions.
Non. Au 20 juillet 2026, la baisse du coefficient électrique de 1,9 à 1,7 fait l’objet d’une consultation publique ouverte jusqu’au 6 août 2026. Le texte définitif doit encore être publié.
Non. Cette estimation correspond à la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2026, qui a fait passer le coefficient de 2,3 à 1,9. Aucun chiffre officiel équivalent n’a encore été publié pour la baisse envisagée à 1,7.
Non. Le résultat dépend des caractéristiques du logement, des données du diagnostic et de sa proximité avec les seuils de classement.
Le projet prévoit qu’un propriétaire disposant d’un DPE valide puisse télécharger gratuitement une attestation actualisée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Oui. La vente reste possible. La mauvaise étiquette peut toutefois modifier le profil des acquéreurs, allonger la commercialisation ou alimenter la négociation.
Non. Elle peut faciliter la vente et réduire certaines objections, mais la valeur reste principalement liée à l’adresse, au plan, à l’étage, à la lumière, à l’état et à la rareté du bien.
Fairway Luxury Real Estate peut analyser votre DPE, le positionnement de votre appartement et les conséquences financières d’une vente immédiate ou différée.
Notre avis ne repose pas uniquement sur une estimation au mètre carré. Nous rapprochons les caractéristiques techniques du logement des ventes comparables, de la demande actuelle et des réactions des acquéreurs sur son micro-marché.
L’objectif est simple : déterminer si attendre 2027 constitue une véritable opportunité ou seulement le report coûteux d’une décision qui pourrait être prise dès aujourd’hui.
Les informations réglementaires présentées dans cet article sont établies au 20 juillet 2026. Le projet relatif au coefficient de 1,7 est encore soumis à consultation et devra être actualisé après la publication éventuelle de l’arrêté définitif.
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