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Un propriétaire qui souhaite revenir à Paris « de temps en temps » peut en réalité avoir des besoins très différents.
Souhaitez-vous occuper l’appartement deux semaines par an, à des dates flexibles ? En avez-vous besoin chaque mois ? Voulez-vous pouvoir y loger vos enfants à partir d’une année précise ? Envisagez-vous une réinstallation à Paris dans trois ans ?
Ces réponses déterminent la stratégie.
Si vous voulez disposer librement du logement plusieurs fois dans l’année, une location d’habitation classique sera difficilement compatible avec votre projet. Si votre besoin se limite à quelques jours ou quelques semaines, il faut en revanche comparer le coût de cette disponibilité avec celui d’un hôtel ou d’une location ponctuelle.
Ce calcul est souvent négligé.
Un appartement laissé vacant deux mois entre deux locataires peut représenter plusieurs milliers d’euros de loyers perdus, auxquels s’ajoutent les frais de remise en état, les états des lieux et le risque de vacance. Dans certains cas, louer le logement à l’année et réserver un hébergement lors de ses passages à Paris est financièrement plus rationnel que d’organiser toute la stratégie locative autour de deux semaines d’occupation personnelle.
L’usage affectif du bien reste parfaitement légitime. Il doit simplement être chiffré.
Un logement vide continue de générer des dépenses : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, travaux votés en assemblée générale et consommation minimale de certains équipements collectifs.
À cela peuvent s’ajouter des taxes liées à son occupation.
Un logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants lorsqu’il se situe dans une commune concernée. Une résidence secondaire meublée ne relève pas de cette taxe, mais reste soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À Paris, la cotisation communale fait l’objet d’une majoration de 60 %. e donc trois coûts distincts à mesurer :
Cette photographie constitue le point de départ de toute décision sérieuse.
La location touristique semble, au premier regard, parfaitement répondre au besoin d’un propriétaire éloigné : les périodes personnelles sont bloquées dans le calendrier et le reste de l’année est loué à la nuitée.
À Paris, ce raisonnement se heurte toutefois à une réglementation particulièrement stricte.
Depuis le 1er janvier 2025, la location touristique de la résidence principale est limitée par la Ville de Paris à 90 jours par an. Mais cette règle ne s’applique pas à l’appartement parisien d’un propriétaire qui vit habituellement en Corse, en région ou à l’étranger : ce logement n’est pas sa résidence principale. er une résidence secondaire parisienne en meublé touristique, il faut notamment obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation, accomplir les formalités d’urbanisme nécessaires, enregistrer le logement et collecter la taxe de séjour. Ces démarches doivent être régularisées avant la première mise en location. nsation constitue généralement l’obstacle principal. Elle implique de transformer en habitation des surfaces ayant auparavant un autre usage, selon les règles applicables au secteur. Pour un propriétaire particulier détenant un seul appartement, le coût et la complexité du dispositif rendent souvent l’opération peu réaliste.
Le règlement de copropriété doit également être vérifié. Même lorsqu’une situation administrative est régularisée, les rotations de voyageurs peuvent provoquer des difficultés avec les autres occupants de l’immeuble : nuisances, sécurité des parties communes, usage de boîtes à clés ou non-respect du caractère bourgeois de l’immeuble.
Pour une résidence secondaire parisienne classique, Airbnb ne devrait donc pas être traité comme une solution locative ordinaire. Il s’agit d’une activité spécifique, qui ne peut être envisagée qu’après un audit juridique du lot, de la copropriété et des autorisations existantes.
La location vide convient aux propriétaires dont l’objectif principal est de sécuriser une occupation durable.
Elle attire notamment les familles et les locataires qui souhaitent s’installer avec leur propre mobilier. Pour un appartement de 70 m² bien distribué, proche des écoles, des transports et des commerces, elle peut réduire la rotation locative et les frais liés aux changements d’occupants.
En contrepartie, le propriétaire abandonne l’usage du logement pendant toute la durée du bail. Il ne peut pas y séjourner ponctuellement, même lorsque le locataire s’absente. Le logement constitue le domicile du locataire.
Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le montant des loyers, le niveau des charges et la situation du propriétaire, le régime réel peut permettre de déduire certaines dépenses et, le cas échéant, de constater un déficit foncier dans les conditions prévues par la réglementation.
La location vide peut être pertinente lorsque :
Elle convient moins bien à un propriétaire qui veut récupérer régulièrement les lieux.
La location meublée de longue durée répond à une demande bien identifiée dans les quartiers résidentiels et internationaux de Paris : cadres mutés, dirigeants, expatriés revenant en France, couples en transition et familles souhaitant s’installer avant un achat.
Le mobilier ne doit pas être conçu comme celui d’un hébergement touristique. Dans un appartement familial ou haut de gamme, les locataires attendent de vrais rangements, une literie de qualité, un espace de travail, un équipement de cuisine complet et un ensemble suffisamment sobre pour qu’ils puissent se sentir chez eux.
Le niveau d’ameublement influence directement le profil des candidatures. Un appartement décoré pour produire des photographies spectaculaires, mais peu fonctionnel au quotidien, peut susciter de nombreuses demandes et pourtant peiner à convaincre les meilleurs dossiers lors des visites.
Le bail meublé classique offre davantage de souplesse qu’un bail vide, mais il ne permet pas au propriétaire d’utiliser le logement pendant le bail. Là encore, le locataire est chez lui.
Cette formule convient au propriétaire qui accepte une indisponibilité relativement longue en échange d’un positionnement locatif susceptible de correspondre à une clientèle mobile ou internationale.
Le bail mobilité est souvent présenté comme la réponse évidente au besoin d’un propriétaire qui habite loin. Il peut effectivement offrir un bon compromis, à condition de comprendre son fonctionnement.
Il s’agit d’un bail portant sur un logement meublé, conclu pour une durée comprise entre un et dix mois. Il n’est ni renouvelable ni reconductible. Le locataire doit se trouver, au début du bail, dans l’une des situations prévues par la loi : études supérieures, stage, apprentissage, formation professionnelle, mutation, mission temporaire ou service civique, notamment. iétaire ne peut donc pas proposer un bail mobilité à n’importe quelle personne souhaitant louer pendant six mois. Le motif de mobilité doit exister et être justifiable.
À l’échéance, le logement redevient disponible sans que le bailleur ait à délivrer un congé. Il est alors possible de prévoir une période d’occupation personnelle avant de signer un autre bail avec un nouveau locataire éligible.
Cette souplesse a cependant un coût :
Le bail mobilité fonctionne particulièrement bien lorsque le bien est situé dans un secteur recherché par les professionnels en mission, les étudiants internationaux ou les salariés mutés. Il est moins convaincant lorsque la demande locale est essentiellement familiale et orientée vers des occupations longues.
Il reste par ailleurs soumis à l’encadrement des loyers applicable à Paris. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant à la localisation, au nombre de pièces, à l’époque de construction et au caractère meublé du logement. Un complément de loyer ne peut être ajouté que si les caractéristiques particulières du bien le justifient réellement. élevé ou une rénovation soignée ne suffit pas automatiquement. Le complément doit être défendable au regard des qualités du logement et ne pas rémunérer un élément déjà pris en compte dans les charges ou dans la catégorie de référence.
Un appartement haut de gamme peut intéresser une entreprise qui souhaite loger un dirigeant ou un collaborateur pendant une mission. Il peut également être occupé comme résidence secondaire par une personne dont le domicile principal se trouve ailleurs.
Dans ces situations, un bail relevant du Code civil peut être étudié.
Cette formule offre une plus grande liberté contractuelle, mais elle ne doit pas servir à contourner le régime des baux d’habitation. Le contrat doit correspondre à la réalité de l’occupation. Si le logement devient en pratique la résidence principale du locataire, le seul fait d’avoir intitulé le document « bail civil » ne suffit pas à écarter les règles protectrices applicables.
Le dossier doit être cohérent de bout en bout :
Cette option peut être pertinente pour certains appartements situés près du Parc Monceau, de l’Étoile, de Passy ou des grands pôles d’affaires. Elle suppose toutefois une cible locative réelle. Tous les biens qualifiés de « haut de gamme » ne disposent pas automatiquement d’un marché corporate.
La surface ne suffit pas à déterminer la stratégie.
Un trois-pièces de 70 m² avec une grande réception et une seule chambre ne vise pas le même locataire qu’un appartement de surface équivalente disposant de deux vraies chambres. Un rez-de-chaussée donnant sur une rue passante ne se positionne pas comme un cinquième étage avec ascenseur, balcon et vue dégagée.
La valeur locative dépend notamment :
C’est ici que l’expertise locale prend tout son sens. Une moyenne par arrondissement ne permet pas de fixer le bon loyer ni de choisir le bon bail.
Implantée boulevard de Courcelles, à proximité du Parc Monceau, Fairway Luxury Real Estate intervient notamment sur les marchés résidentiels du 8e, du 16e, du 17e arrondissement et de l’ouest parisien. L’agence accompagne une clientèle française et internationale, avec une connaissance particulière des appartements familiaux, des pieds-à-terre et des besoins liés à l’expatriation. proche consiste à croiser les données de marché avec l’observation du bien. La lumière à certaines heures, la circulation entre les pièces, la qualité des parties communes, les nuisances ou les attentes exprimées pendant les visites ne figurent pas dans un calcul automatique. Elles influencent pourtant directement le loyer acceptable et la qualité des candidatures. : ne pas confondre économie d’impôt et bonne stratégie patrimoniale
Les loyers issus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.
En 2026, le régime micro-BIC applicable aux locations meublées de longue durée est accessible, sous réserve de la situation du contribuable, jusqu’à 83 600 euros de recettes annuelles. Il applique un abattement forfaitaire de 50 %, sans déduction séparée des charges. Le régime réel permet de déduire les dépenses admises et de pratiquer des amortissements selon les règles comptables. mparaison théorique ne suffit toutefois pas dans le cas d’un appartement détenu avec un frère ou une sœur.
L’administration fiscale précise qu’un logement meublé détenu en indivision ne peut pas relever du régime micro. Les revenus doivent être déclarés selon un régime réel. e information déterminante pour deux propriétaires qui détiennent ensemble un appartement parisien. Il ne faut donc pas comparer micro-BIC et régime réel comme si les deux options leur étaient nécessairement ouvertes.
Le régime réel peut être intéressant lorsque le bien supporte des charges importantes : honoraires, intérêts d’emprunt, entretien, assurance, mobilier, frais comptables ou travaux éligibles. Mais il entraîne aussi des obligations déclaratives plus lourdes et peut rendre nécessaire l’intervention d’un expert-comptable.
La cotisation foncière des entreprises peut également être due, y compris pour un loueur en meublé non professionnel, sous réserve des exonérations applicables. ortissement doit aussi être étudié au regard de la revente
Pendant longtemps, le régime réel du LMNP a souvent été présenté comme une solution permettant d’amortir le logement sans conséquence sur le calcul de la plus-value des particuliers.
La loi de finances pour 2025 a modifié ce point. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent, sauf exceptions prévues par les textes, être réintégrés dans le calcul de la plus-value. rend pas le LMNP au réel inintéressant. Cela signifie qu’une simulation sérieuse doit intégrer deux périodes :
Une économie d’impôt annuelle ne constitue pas, à elle seule, une stratégie patrimoniale.
La situation des propriétaires non-résidents mérite enfin une analyse particulière. Les critères permettant de distinguer location meublée professionnelle et non professionnelle ont évolué en 2026 pour tenir compte de certains revenus d’activité imposés dans le pays de résidence. du régime doit donc être validé par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste à partir de la situation personnelle de chaque propriétaire.
La SCI peut faciliter la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle permet de fixer des règles de majorité, de répartir les parts et d’anticiper certaines situations familiales.
Elle ne constitue cependant pas une solution fiscale universelle.
La location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal. Une société civile qui loue des locaux meublés est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Une tolérance existe lorsque les recettes commerciales demeurent accessoires et ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes, mais elle est rarement adaptée à une SCI dont l’activité principale serait précisément de louer un unique appartement meublé. e SCI à l’impôt sur le revenu pour y transférer un appartement avant de le louer habituellement en meublé peut donc produire un résultat très différent de celui recherché.
Pour un bien déjà détenu à deux, la première question devrait être plus concrète : l’indivision actuelle fonctionne-t-elle correctement ?
Une convention d’indivision peut notamment préciser :
Dans de nombreux dossiers, mieux organiser l’indivision est plus urgent que changer de structure. La SCI devient pertinente lorsqu’elle répond à un objectif identifié de gouvernance, de transmission ou de détention à long terme, après analyse des frais et des conséquences fiscales du transfert.
Avant d’acheter du mobilier ou de choisir le régime fiscal, il faut vérifier que le logement peut légalement être loué.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. appartement ancien, le calendrier des travaux doit être comparé à l’horizon de détention. Un propriétaire envisageant de louer pendant huit ans ne peut pas se limiter à vérifier que son logement est louable aujourd’hui.
Le DPE influence aussi la demande. Un locataire qui compare deux appartements regarde désormais le confort thermique, les fenêtres, le système de chauffage et le montant probable des consommations. Dans un bien de standing, une mauvaise performance énergétique peut réduire l’écart de loyer que le propriétaire espérait justifier par l’adresse ou la rénovation esthétique.
Pour un appartement parisien vide, détenu en indivision par un frère et une sœur vivant loin de Paris, aucune recommandation ne devrait être formulée avant d’avoir répondu à cinq questions :
Dans de nombreux cas, un appartement meublé avec soin, proposé en bail mobilité à des profils effectivement éligibles ou dans le cadre d’une location meublée de moyenne durée cohérente, offrira un compromis intéressant.
Ce n’est toutefois pas une conclusion automatique.
Un appartement familial proche d’écoles recherchées peut être plus performant en location vide longue durée. Un bien destiné aux expatriés peut trouver sa clientèle en meublé classique. Un appartement exceptionnel répondant à une demande de dirigeants en mission peut se prêter à un bail corporate correctement structuré.
Et lorsque le propriétaire n’a besoin du logement que quelques jours par an, une location stable accompagnée d’un budget d’hébergement personnel peut produire un meilleur résultat net qu’une succession de contrats courts.
| Solution | Disponibilité personnelle | Stabilité des revenus | Gestion nécessaire | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Appartement laissé vide | Totale | Nulle | Faible en apparence | Charges, fiscalité et absence de revenus |
| Location vide | Très faible | Élevée | Modérée | Indisponibilité longue du logement |
| Location meublée classique | Faible | Bonne | Modérée | Mobilier, fiscalité BIC et encadrement du loyer |
| Bail mobilité | Possible entre deux baux | Variable | Plus importante | Locataire obligatoirement éligible et risque de vacance |
| Bail civil ou corporate | Selon le contrat | Variable | Modérée | Cohérence de l’usage et risque de requalification |
| Location touristique | Forte | Potentiellement élevée en brut | Très importante | Changement d’usage, compensation et copropriété |
Mettre en location un appartement parisien de qualité ne consiste pas à choisir un bail dans un catalogue.
Fairway Luxury Real Estate commence par examiner le bien sur place : son plan, son état, sa lumière, son environnement, son DPE, son mobilier éventuel et ses défauts réels. Cette visite permet d’identifier le segment de marché sur lequel le logement peut être défendu sans le surévaluer ni le dévaloriser.
Nous rapprochons ensuite cette analyse des objectifs du propriétaire :
La stratégie locative est alors construite autour du profil de locataire le plus cohérent. Le loyer n’est pas fixé uniquement à partir d’une moyenne au mètre carré : il doit respecter l’encadrement applicable, rester défendable et correspondre aux qualités que les candidats perçoivent réellement pendant la visite.
Fairway accompagne enfin la présentation du bien et la qualification des demandes. Pour un appartement familial ou haut de gamme, la qualité des photographies, du mobilier, de l’annonce et des échanges avec les candidats influence directement le niveau des dossiers reçus. recommandation
Ne commencez ni par la création d’une SCI, ni par l’achat des meubles, ni par une annonce Airbnb.
Commencez par une étude comparative.
Pour chaque scénario, il faut établir :
Cette méthode permet de choisir en connaissance de cause entre rendement, sécurité et usage personnel.
Chez Fairway Luxury Real Estate, nous accompagnons régulièrement des propriétaires qui vivent loin de Paris et souhaitent valoriser un appartement sans perdre de vue sa fonction patrimoniale. Notre implantation près du Parc Monceau, notre connaissance des appartements familiaux de l’ouest parisien et la formation juridique de notre direction nous permettent d’aborder ces dossiers avec une lecture à la fois immobilière, pratique et réglementaire. if n’est pas de recommander la formule à la mode. Il est de déterminer celle qui convient réellement au bien et à ses propriétaires.
Fairway Luxury Real Estate peut réaliser une première analyse de son positionnement locatif, de la demande correspondant à ses caractéristiques et des différentes options de mise en location.
Avant de décider, faisons parler le bien, le marché et les chiffres.
Les informations fiscales et juridiques présentées dans cet article sont générales et établies au regard des règles en vigueur à la date de rédaction. Elles ne remplacent pas une consultation personnalisée auprès d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable
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