Encadrement des loyers à Paris : ce qui peut changer après le 24 novembre 2026

L’encadrement des loyers à Paris doit-il disparaître le 24 novembre 2026 ? Fairway fait le point sur les loyers de référence, la loi en discussion et les conséquences concrètes pour les propriétaires.

Article mis à jour le 25 septembre 2026.

Non, les loyers ne deviendront pas nécessairement libres à Paris à compter du 25 novembre 2026.

En revanche, une échéance juridique importante approche : le dispositif parisien fondé sur les loyers de référence arrive, dans sa forme actuelle, à son terme le 24 novembre 2026.

Une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers est toutefois toujours en cours d’examen au Parlement. Et même si ce dispositif venait à disparaître, d’autres règles continueraient à limiter certaines hausses de loyers à Paris.

Pour un propriétaire qui envisage de louer ou de relouer un appartement dans les prochains mois, la situation mérite donc d’être regardée précisément.

L’encadrement des loyers prend-il vraiment fin à Paris le 24 novembre 2026 ?

Le dispositif actuel d’encadrement du niveau des loyers a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Il est appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019.

Pour les locations concernées, le montant du loyer est déterminé en tenant compte d’un loyer de référence, d’un loyer de référence minoré et d’un loyer de référence majoré.

Le loyer de référence dépend notamment :

• du quartier ;
• du nombre de pièces principales ;
• de l’époque de construction de l’immeuble ;
• du caractère vide ou meublé de la location.

En principe, le loyer de base prévu au bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, hors éventuel complément de loyer respectant les conditions légales.

Or l’expérimentation prévue par la loi ELAN arrive à échéance en novembre 2026.

C’est la raison pour laquelle l’arrêté applicable à Paris en 2026 a été pris, exceptionnellement, uniquement pour la période allant du 1er juillet au 24 novembre 2026.

À ce jour, Service-Public confirme ainsi que les logements parisiens concernés par un bail d’habitation ou un bail mobilité signé ou renouvelé jusqu’au 24 novembre 2026 restent soumis à ce mécanisme.

Cela signifie-t-il que les loyers seront libres à partir du 25 novembre ?

Non.

C’est précisément là que se situe la principale confusion.

Si aucun nouveau texte n'était adopté, le dispositif expérimental reposant sur les loyers de référence arriverait bien à son terme.

Mais une proposition de loi visant notamment à supprimer le caractère temporaire du mécanisme a déjà été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025.

Le texte a été transmis au Sénat, qui doit l’examiner en séance publique le 21 octobre 2026.

Il est donc impossible, au 25 septembre 2026, d’affirmer que l’encadrement des loyers disparaîtra effectivement à Paris.

Le régime applicable après le 24 novembre dépendra du texte finalement adopté par le Parlement.

Deux encadrements des loyers différents s’appliquent aujourd’hui à Paris

Pour comprendre ce qui pourrait réellement changer, il faut distinguer deux mécanismes.

Le plafonnement du niveau du loyer

C’est le dispositif auquel on pense généralement lorsqu’on parle de « l’encadrement des loyers à Paris ».

Il impose le respect d’un loyer de référence majoré calculé au mètre carré.

C’est ce mécanisme qui arrive actuellement à échéance le 24 novembre 2026.

La limitation de l’augmentation du loyer en zone tendue

Il s’agit d’un mécanisme différent.

Paris étant située en zone tendue, certaines augmentations de loyers sont limitées lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement du bail.

Ce dispositif a été reconduit par le décret du 20 juillet 2026 pour une nouvelle période allant jusqu’au 31 juillet 2027.

Même si le plafonnement par loyer de référence venait à disparaître, cela ne permettrait donc pas nécessairement à un propriétaire de fixer n’importe quel nouveau loyer.

Exemple concret : un appartement remis en location dans le 17e arrondissement

Prenons un propriétaire qui souhaite remettre en location un trois-pièces situé dans le 17e arrondissement de Paris.

Si le nouveau bail est signé en octobre ou début novembre 2026, le propriétaire doit encore vérifier le loyer de référence majoré applicable à son appartement.

Celui-ci dépendra notamment du quartier dans lequel se trouve le bien, de son année de construction, du nombre de pièces et du caractère vide ou meublé de la location.

Le propriétaire devra également examiner le montant du précédent loyer et la réglementation applicable à une relocation en zone tendue.

Si ce même appartement est remis en location après le 24 novembre 2026, la situation pourra être différente.

Mais il faudra alors déterminer :

• si le Parlement a pérennisé l’encadrement par loyers de référence ;
• quelles dispositions définitives ont été adoptées ;
• quel était le précédent loyer ;
• si la relocation permet ou non une évolution de ce loyer ;
• si d’autres restrictions s’appliquent au logement.

La date de signature du bail peut donc devenir un élément important, mais elle ne suffit pas à déterminer à elle seule le montant du futur loyer.

Peut-on augmenter son loyer après le 24 novembre 2026 ?

Pas automatiquement.

Même dans l’hypothèse où le loyer de référence majoré disparaîtrait, la réglementation applicable aux zones tendues continuerait actuellement à encadrer certaines augmentations jusqu’au 31 juillet 2027.

Un propriétaire devra donc notamment regarder l’historique locatif du bien.

En pratique, un appartement vacant depuis plusieurs années, un appartement récemment loué ou un logement faisant l’objet d’une première mise en location ne se trouvent pas nécessairement dans la même situation.

C’est pourquoi la disparition éventuelle du plafond au mètre carré ne doit pas être confondue avec une liberté générale de fixation du loyer.

Faut-il attendre décembre 2026 pour louer son appartement ?

Il serait risqué de retarder une mise en location uniquement dans l’espoir d’une disparition de l’encadrement des loyers.

Au 25 septembre 2026, le droit applicable après le 24 novembre n’est pas encore définitivement arrêté.

Le Sénat doit examiner la proposition de loi le 21 octobre 2026, soit environ un mois avant l’échéance actuelle.

Un propriétaire doit par ailleurs tenir compte du coût d’une vacance locative.

À titre d’exemple, laisser volontairement vacant pendant un mois un appartement susceptible d’être loué 3 000 € par mois représente déjà 3 000 € de loyers non perçus.

Une éventuelle amélioration future du loyer doit donc être comparée au coût réel de l’attente, sans préjuger de ce que décidera finalement le législateur.

Qu’en est-il du complément de loyer ?

Aujourd’hui, certains appartements peuvent faire l’objet d’un complément de loyer permettant de dépasser le loyer de référence majoré, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.

Il doit reposer sur des caractéristiques particulières de localisation ou de confort par comparaison avec des logements similaires.

Si le système actuel de loyers de référence disparaissait sans être remplacé, son articulation avec le complément de loyer serait nécessairement modifiée.

Mais il faudra attendre le régime définitif applicable après novembre 2026 avant d’en tirer une conséquence pratique pour un nouveau bail.

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement du niveau des loyers concerne notamment les locations constituant la résidence principale du locataire soumises à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les baux mobilité concernés par le dispositif.

À Paris, le plafond varie selon les caractéristiques propres à chaque logement.

Deux appartements de même surface situés dans le même arrondissement peuvent donc relever de loyers de référence différents selon leur quartier, leur nombre de pièces, leur époque de construction ou leur mode de location.

Pour déterminer le loyer applicable, il faut donc raisonner adresse par adresse et logement par logement.

Un bail signé avant le 24 novembre reste-t-il concerné ?

Pour un bail concerné par le dispositif et signé ou renouvelé avant l’échéance actuelle, les règles applicables au moment de sa conclusion doivent être respectées.

La perspective d’une éventuelle réforme quelques semaines plus tard ne permet donc pas d’anticiper juridiquement la disparition du plafond.

Pour une mise en location réalisée aujourd’hui, il convient de continuer à calculer et mentionner correctement les loyers de référence applicables.

Ce que les propriétaires parisiens doivent retenir

Au 25 septembre 2026 :

• les loyers de référence restent applicables à Paris jusqu’au 24 novembre 2026 pour les contrats concernés ;
• le dispositif expérimental issu de la loi ELAN arrive, dans sa rédaction actuelle, à échéance à cette date ;
• une proposition de loi visant à le pérenniser a déjà été adoptée par l’Assemblée nationale ;
• le Sénat doit examiner ce texte le 21 octobre 2026 ;
• même en cas de disparition du loyer de référence majoré, Paris resterait soumise à d’autres règles encadrant l’évolution des loyers, actuellement reconduites jusqu’au 31 juillet 2027.

Il faut donc se méfier des annonces présentant le 25 novembre 2026 comme le début d’une liberté totale des loyers à Paris.

Le sujet est plus nuancé : c’est le régime précis de fixation du loyer qui pourrait évoluer, et non l’ensemble de la réglementation locative parisienne.

Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers à Paris en 2026

Quand l’encadrement des loyers prend-il fin à Paris ?

Dans l’état actuel des textes, l’expérimentation portant sur les loyers de référence arrive à échéance le 24 novembre 2026. Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif est toutefois en cours d’examen.

Le loyer de référence majoré disparaît-il le 25 novembre 2026 ?

Il disparaîtrait sur le fondement actuel si aucune disposition nouvelle n’était adoptée. Mais le Parlement examine précisément un texte destiné à pérenniser le dispositif. Il faut donc attendre l’issue de la procédure législative.

Un propriétaire pourra-t-il augmenter librement son loyer à Paris après novembre 2026 ?

Non, pas nécessairement. Même si le plafonnement par loyer de référence disparaissait, les règles applicables aux relocations et renouvellements en zone tendue continueraient actuellement à s’appliquer jusqu’au 31 juillet 2027.

Faut-il attendre décembre 2026 pour mettre son appartement en location ?

Pas sur le seul fondement de l’échéance du 24 novembre. Le régime futur n’est pas encore définitivement connu et une période de vacance locative peut coûter davantage que l’éventuel gain de loyer espéré.

Comment connaître le loyer maximum d’un appartement à Paris aujourd’hui ?

Il faut déterminer le loyer de référence correspondant à l’adresse et aux caractéristiques du logement, puis vérifier le loyer de référence majoré ainsi que les autres règles éventuellement applicables à la relocation.