Acheter en SCI ou en Nom Propre : Quelle stratégie pour un bien de prestige à Paris ?

L'acquisition d'un appartement de réception dans le 8ème arrondissement ou d'un hôtel particulier à Neuilly-sur-Seine représente un investissement patrimonial majeur. Au-delà de l'emplacement et de la rareté du bien, la structuration juridique de l'achat est le levier principal pour sécuriser votre patrimoine et anticiper sa transmission. Chez Fairway Luxury Real Estate, nous vous accompagnons dans cet arbitrage crucial : faut-il acheter en nom propre ou constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

1. L'achat en Nom Propre : Simplicité et flexibilité

L'achat en nom propre signifie que vous acquérez le bien en tant que personne physique. C'est la forme la plus courante, notamment pour une résidence principale.

Les avantages du nom propre

• Simplicité administrative : Aucune structure juridique à créer, pas de statuts à rédiger, ni de comptabilité annuelle de société à tenir.
• Coûts réduits : Vous économisez les frais de constitution de société (annonces légales, immatriculation au greffe) et les frais de gestion (expert-comptable).
• Fiscalité des particuliers : Vous bénéficiez de plein droit de l'abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière. Selon l'article 150 VC du Code Général des Impôts, l'exonération d'impôt sur la plus-value est totale après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Le piège de l'indivision

Dès que vous achetez à plusieurs (conjoints non mariés, partenaires de PACS, amis), vous tombez sous le régime de l'indivision. Selon l'article 815 du Code Civil, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie qu'à tout moment, un co-indivisaire peut provoquer la vente du bien pour récupérer sa quote-part, ce qui peut paralyser une stratégie patrimoniale familiale en cas de mésentente.

2. La SCI : L'outil de gestion sur-mesure

La Société Civile Immobilière est une personne morale créée pour détenir un ou plusieurs biens. Elle nécessite au minimum deux associés (personnes physiques ou morales).

Une protection contre les blocages

Contrairement à l'indivision, la SCI permet de dissocier la détention du capital et le pouvoir de décision. Les statuts déterminent les règles :

• Nomination d'un gérant : Un seul associé peut être nommé gérant pour prendre les décisions courantes.
• Majorité décisionnelle : Vous pouvez prévoir que la vente du bien nécessite une majorité qualifiée (ex: 66%) et non l'unanimité, évitant ainsi qu'un associé minoritaire ne bloque une transaction.

L'optimisation de la transmission (Succession)

La SCI est l'outil d'excellence pour transmettre un patrimoine de prestige à Paris. Au lieu de transmettre un immeuble indivisible, vous transmettez des parts sociales.

Le conseil expert : Vous pouvez donner la nue-propriété des parts à vos enfants tout en conservant l'usufruit (et donc l'usage ou les revenus du bien). Cela permet de réduire considérablement l'assiette taxable des droits de donation.

3. Comparatif des coûts et obligations en 2025

Le choix de la SCI impose une rigueur de gestion que le nom propre ne connaît pas. Voici les éléments officiels à prévoir pour 2025 :

4. L'arbitrage final : Comment choisir ?

Il n'existe pas de solution universelle, mais des tendances claires selon votre profil :

• Privilégiez le Nom Propre si vous achetez seul, s'il s'agit de votre résidence principale, et que vous recherchez la simplicité maximale sans objectif de transmission immédiate.
• Privilégiez la SCI si vous achetez à plusieurs, si vous souhaitez protéger un concubin, ou si vous avez un patrimoine important (supérieur à 1,3M€ soumis à l'IFI) que vous souhaitez transmettre progressivement à la génération suivante.

Note importante : La SCI peut opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) ou l'Impôt sur les Sociétés (IS). Ce choix fiscal fera l'objet de notre prochain article détaillé.