Est-ce vraiment le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

La question revient systématiquement, quels que soient le cycle immobilier ou le contexte économique. Pourtant, posée ainsi, elle est presque toujours mal formulée.

Car en immobilier, le bon moment n’est jamais un instant, mais une combinaison de prix, de financement et de temps. Et l’histoire récente le démontre très clairement.

1. Acheter quand tout va mal : le cas de la crise de 2008

En 2008, la crise des subprimes provoque un choc mondial :

• faillites bancaires,
• contraction brutale du crédit,
• incertitude économique généralisée.

À ce moment-là, le discours dominant était : “Ce n’est surtout pas le moment d’acheter !” Beaucoup ont attendus et certains ont acheté malgré tout, souvent contraints ou convaincus à contre-courant.

Avec le recul, le constat est sans ambiguïté : les prix de l’immobilier, notamment dans les grandes métropoles comme Paris, ont fortement progressé dans les années qui ont suivi.

Pourquoi ?

• Parce que le prix d’achat était ajusté au risque perçu.
• Parce que le temps a absorbé la volatilité.
• Parce que l’immobilier est un actif lent, pas un actif instantané.

Ce n’est pas la crise qui crée la valeur. C’est le prix payé pendant la crise, combiné au temps de détention.

2. Acheter quand les taux sont très bas : un confort… mais pas une garantie

À l’inverse, entre 2016 et 2021, les taux d’intérêt historiquement bas ont profondément modifié le marché :

• capacité d’emprunt maximale,
• accès facilité au crédit,
• concurrence accrue entre acheteurs.

Les prix montent logiquement, et parfois très vite.

Aujourd’hui, une partie des propriétaires qui revendent des biens achetés à cette période découvrent une autre réalité : des taux plus élevés, une demande plus sélective, et des ajustements de prix parfois nécessaires. Cela ne signifie pas que ces achats étaient mauvais. Cela signifie que le couple taux/prix s’est inversé. Ils ont acheté cher, mais à crédit peu coûteux. Ils revendent parfois moins cher, mais après avoir bénéficié d’un financement exceptionnel.

3. Taux et prix : un mécanisme de vases communicants

L’un des points les plus mal compris en immobilier est celui-ci : les taux d’intérêt et les prix sont structurellement liés.

• Quand les taux baissent, les prix montent.
• Quand les taux montent, les prix se corrigent ou se stabilisent.
• Les deux évoluent rarement dans le même sens favorable au même moment.

Attendre des taux très bas et des prix très bas revient à attendre une configuration exceptionnelle, souvent courte, et difficilement exploitable. La vraie question n’est donc jamais “est-ce le bon moment ?” Mais quel est le bon compromis aujourd’hui ?

4. Le facteur décisif que tout le monde sous-estime : le temps

Un achat immobilier ne peut pas être évalué à court terme sans prendre un risque d’erreur d’analyse. Les vraies questions à se poser sont les suivantes :

• Dans combien de temps vais-je revendre ?
• Serai-je libre de vendre, ou contraint ?
• Est-ce un achat d’usage ou un achat opportuniste ?

Plus l’horizon de détention est long, plus le timing exact devient secondaire. C’est précisément pour cela que :

• les achats réalisés dans l’incertitude peuvent devenir très performants,
• tandis que des achats faits dans l’euphorie peuvent décevoir à court terme.

5. Acheter aujourd’hui : ni évidence, ni faute

Acheter aujourd’hui, c’est accepter plusieurs réalités : les taux ne sont plus historiquement bas, la visibilité économique est limitée, le marché est plus rationnel, plus exigeant. Mais acheter aujourd’hui, c’est aussi : acheter à des prix souvent mieux négociés, faire face à moins de concurrence émotionnelle, bénéficier d’un marché où la valeur prime sur la vitesse. Ce n’est pas un pari, c’est un arbitrage !

6. Le vrai paradoxe immobilier

Avec le recul, on observe toujours la même chose :

• le meilleur moment pour acheter est presque toujours hier, parce que le temps joue en faveur de l’immobilier,
• le meilleur moment pour vendre est souvent demain, dans un scénario optimiste, ou hier, lorsqu’on avait une certitude sur le prix,
• mais aujourd’hui est presque toujours un moment de doute.

Et ce doute est sain. Les mauvaises décisions sont rarement prises dans le doute. Elles sont prises dans l’euphorie ou dans la peur.

Conclusion : La cohérence plutôt que la prédiction

Il n’existe pas de moment parfait pour acheter. Il existe des décisions cohérentes, prises à un prix justifié, avec un financement maîtrisé, et un horizon de détention compatible avec la réalité du marché. En immobilier, ceux qui réussissent sur le long terme ne cherchent pas à deviner l’avenir. Ils cherchent à ne pas être contraints par lui. C’est exactement là que le conseil fait toute la différence.