Préparer 2026 : le grand retour de l’immobilier haut de gamme à Paris et sur le littoral

Un marché français en transition vers une reprise qualitative

Le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase. Après deux années de correction, 2025 marque un point de stabilisation, tandis que 2026 s’annonce comme une année de reprise mesurée.

Pour les Français de l’étranger, les investisseurs internationaux et les vendeurs exigeants, il est essentiel de comprendre dès maintenant les signaux pour se positionner avant le prochain cycle.

I. Paris et Hauts-de-Seine : un marché redevenu rationnel

1. Paris : la stabilité cache une profonde sélectivité

Selon Challenges (octobre 2025), les prix parisiens se stabilisent autour de 9 645 €/m². Comme le rappelle le journaliste Pierre Chevillard, les moyennes masquent des écarts considérables selon les quartiers et la qualité des biens.

Interrogé dans le même dossier, Hugues de Poulpiquet souligne que la valeur d’un appartement à Paris dépend désormais :

• - d’une adresse précise,
• - de la lumière,
• - du plan,
• - de l’état réel du bien.

Les écarts restent importants :

• - Arrondissements centraux (1er, 6e, 7e) : 12 000 à 16 000 €/m²
• - Quartiers familiaux du 8e, 16e, 17e : 11 000 à 14 000 €/m²
• - Secteurs périphériques (19e, 20e) : 7 000 à 9 000 €/m²

Les quartiers familiaux premium – Monceau, Saint-Germain, Le Marais, Champ-de-Mars – concentrent la demande la plus solide. Les acheteurs, mieux informés, attendent désormais :

• - plans détaillés,
• - vidéos immersives,
• - analyses techniques complètes.

2. Hauts-de-Seine : la continuité naturelle du marché haut de gamme

Les Hauts-de-Seine restent le prolongement naturel du marché premium parisien. À Neuilly, Boulogne, Levallois, Saint-Cloud ou Garches, les prix se situent entre 9 000 et 13 000 €/m².

Les biens familiaux rénovés, bien orientés ou disposant d’un extérieur se vendent rapidement. Les biens à rénover exigent un positionnement réaliste et une présentation soignée.

Ces communes offrent :

• - une qualité de vie recherchée,
• - des écoles réputées,
• - une rareté structurelle de l’offre,
• - une clientèle internationale fidèle.

3. 2026 : se préparer plutôt que subir

Plusieurs indicateurs convergent :

• - baisse progressive des taux,
• - assouplissement du crédit,
• - retour de la demande étrangère.

2026 devrait marquer le redémarrage du segment haut de gamme.

Les vendeurs préparés – dossier solide, avis de valeur rigoureux, communication premium – seront les mieux positionnés.

II. Littoral français : la stabilité par la rareté

1. Des prix élevés mais solides

D’après la FNAIM, les 517 stations balnéaires françaises affichent un prix moyen de 4 578 €/m², contre 2 950 €/m² pour la moyenne nationale. Le littoral reste un marché dominé par des acheteurs patrimoniaux et des expatriés en quête d’un actif refuge.

2. Côte d’Azur : un marché exigeant mais indémodable

De Saint-Jean-Cap-Ferrat à Saint-Tropez, en passant par le Cap d’Antibes ou Villefranche-sur-Mer, les prix oscillent entre 12 000 et 25 000 €/m².

Selon PAP (juin 2025), Saint-Jean-Cap-Ferrat reste la station la plus chère de France, avec un prix moyen de 14 260 €/m².

3. Atlantique : Biarritz et Cap Ferret, marchés d’endurance

Les valeurs restent élevées mais stables :

• - Biarritz, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz : 9 000 à 13 000 €/m²
• - Cap Ferret : autour de 12 000 €/m²

Ces marchés attirent toujours les familles parisiennes et expatriées de Londres ou Genève, recherchant un équilibre durable entre qualité de vie et valorisation patrimoniale.

4. Bretagne et Normandie : les marchés sereins et durables

Bretagne Sud (Vannes, Carnac, Quiberon, La Trinité) : 6 000 à 9 000 €/m²
Normandie (Deauville, Trouville, Honfleur) : 8 000 à 10 000 €/m²

Ces secteurs progressent lentement mais sûrement, soutenus par des acheteurs long terme et des familles en télétravail.

5. 2026 : une reprise qualitative

La correction 2023-2024 a recentré le marché sur la qualité. Les biens irréprochables – emplacement, état, prestations – seront les premiers à bénéficier du rebond attendu.

Conclusion : 2025, l’année de la méthode

À Paris, dans les Hauts-de-Seine comme sur le littoral, les décisions se prennent désormais sur la base d’analyses précises et de dossiers rigoureux.

Les expatriés qui anticipent dès 2025 seront les mieux placés pour tirer parti du cycle 2026.

Fairway Luxury Real Estate
Analyse – Méthodologie – Expertise marché premium