Marché immobilier Paris 2025 : analyse des arrondissements premium par Fairway Luxury Real Estate

Paris 2025 : une reprise réelle… mais profondément inégale

Selon la dernière étude PAP relayée par Le Parisien, la demande immobilière repart dans la capitale (+3,2 % sur un an). Ce rebond marque un tournant après deux années contrastées.

Mais notre observation de terrain révèle une autre réalité : Paris n’est plus un marché homogène. Il est désormais :

• technique,
• micro-local,
• structuré par la rareté,
• extrêmement sensible à l’état des biens,
• et sélectif sur la qualité patrimoniale.

Dans les arrondissements premium où Fairway concentre son activité (8e, 17e, 7e, 9e), les écarts se creusent. Le marché récompense la précision, jamais l’approximation.

17e arrondissement : un marché à deux vitesses

Une baisse de 24 % de la demande : un chiffre trompeur

L’étude PAP signale une baisse de 24 % du nombre d’acheteurs dans le 17e. C’est exact, mais uniquement pour une partie du secteur.

Batignolles / Épinettes : forte contraction de la demande, concurrence directe avec Clichy, Levallois et Saint-Ouen.
Ternes / Wagram / Courcelles / Villiers / Plaine-Monceau : demande stable, voire dynamique pour les biens lumineux, en étage élevé, rénovés ou à forte valeur patrimoniale.

Une différence structurelle

Le 17e est porté par deux ADN distincts :

• un marché familial sensible au prix au m² ;
• un marché patrimonial, guidé par l’élégance haussmannienne et la rareté des appartements de réception.

Cette dualité explique les écarts de 1 500 à 2 000 €/m² observés entre certaines rues.

8e arrondissement : un marché exigeant et ultra-technique

Alors que l’étude évoque une demande modérée, nous observons plutôt une demande razor-sharp : sélective, méthodique, structurée.

Dans les secteurs Saint-Augustin, Hoche, Friedland, Monceau, les acheteurs analysent :

• l’ensoleillement réel,
• la profondeur du plan,
• la qualité de la copropriété,
• l’état technique,
• la valeur patrimoniale de la façade,
• la cohérence des volumes.

Trois profils dominent : Parisiens du quartier, expatriés de retour, internationaux en quête d’un actif sécurisé.

Résultat : les biens bien conçus se vendent ; les autres stagnent.

7e arrondissement : un marché haut de gamme exigeant et sélectif

Avec des prix dépassant régulièrement 13 000 €/m², le 7e reste un pilier patrimonial. La demande baisse légèrement selon PAP, mais essentiellement pour des raisons budgétaires, non d’attractivité.

Le cœur du marché est animé par :

• des acheteurs très solvables,
• des investisseurs internationaux,
• des familles recherchant écoles, calme et prestige.

Les secteurs Bac, Varenne, Bon Marché et École Militaire restent très prisés pour les biens réunissant : adresse, lumière et plan.

9e arrondissement : la dynamique du « juste équilibre »

Le 9e demeure l’un des marchés les plus fluides de Paris. Il attire grâce à une combinaison rare :

• localisation centrale,
• architecture de caractère,
• mobilité optimale,
• vie de quartier riche,
• excellent rapport prix / qualité.

Les biens lumineux et bien distribués, notamment près de Rome, Martyrs, Blanche ou Saint-Georges, génèrent encore un volume élevé de visites.

Le vrai enseignement : la moyenne parisienne n’explique rien

PAP le souligne, et nous le constatons chaque jour : la moyenne n’a aucune valeur décisionnelle.

Deux appartements dans le même immeuble peuvent afficher :

• +15 % pour un étage élevé,
• +10 % pour une meilleure orientation,
• +12 % pour un plan optimisé,
• +8 % pour un état irréprochable,
• +5 % pour une copropriété bien tenue.

L’analyse doit être micro-locale, contextualisée, fondée sur des comparables précis et soutenable face à un acheteur exigeant.

Pourquoi les avis de valeur Fairway sont différents

Une analyse micro-locale immeuble par immeuble

Chaque adresse est évaluée selon son historique de ventes, la rotation des lots, l’entretien, l’architecture et la profondeur patrimoniale.

Des comparables vérifiés, jamais des moyennes

Nous utilisons des données DVF triées et validées, adaptées au micro-marché concerné.

Une pondération fine du plan, des volumes et de la lumière

La valeur dépend de la capacité du bien à séduire un acheteur exigeant, et non de sa seule surface.

Une stratégie de mise en marché adaptée

Vente classique, off-market, vente interactive ou mandat exclusif : chaque méthode correspond à un profil d’acquéreur.

Vendre en 2025 exige une expertise pointue

Le marché parisien repart mais se complexifie. Dans les 8e, 17e, 7e et 9e arrondissements, seule une analyse micro-locale permet de définir un prix juste et soutenable.

Faire estimer un appartement dans le 8e, 17e, 7e ou 9e arrondissement

Nos avis de valeur sont argumentés, sourcés, comparés et structurés. Ils ne donnent pas une tendance : ils donnent une direction.

Fairway Luxury Real Estate
Spécialiste des biens haut de gamme du 8e, 17e, 7e et 9e arrondissement

Source de l’étude : article publié par Le Parisien - voir l’article complet.