Pourquoi deux agences peuvent donner des estimations si différentes ?

Comprendre les écarts d’estimation à Paris et la méthode Fairway pour définir le vrai prix d’un appartement

À Paris, il n’est pas rare de recevoir deux estimations radicalement différentes pour un même appartement. Un écart de plusieurs centaines de milliers d’euros peut sembler incompréhensible. Pourtant, ces divergences ne relèvent pas du hasard : elles reflètent la différence entre une approche commerciale et une approche méthodique, entre une promesse destinée à séduire et un avis de valeur fondé sur des faits.

Chez Fairway Luxury Real Estate, chaque estimation est structurée, argumentée et soutenue par des données réelles. Notre objectif n’est pas de flatter, mais de positionner le bien au prix juste, celui qui permet de vendre rapidement sans sacrifier sa valeur.

Une estimation n’est pas un chiffre : c’est une méthode

Certaines agences annoncent un prix élevé pour obtenir un mandat, sans véritable étude de marché. D’autres utilisent des moyennes de prix au mètre carré ou des outils automatisés.

À Paris, ces approches sont insuffisantes : deux immeubles d’une même rue peuvent varier de 20 % selon l’architecture, l’étage, l’exposition ou la qualité de la copropriété.

Une estimation juste exige une procédure rigoureuse :

1. - Analyse des ventes réelles dans un périmètre de 300 mètres
2. - Pondération : étage, vue, luminosité, surface
3. - Analyse du plan, des volumes, de la distribution
4. - Prise en compte : travaux, DPE, copropriété, demande locale

Les biais commerciaux : le piège de la surestimation

Certains agents promettent un prix volontairement haut pour séduire le vendeur. Résultat :

1. - le bien reste des mois sur le marché,
2. - il perd en attractivité,
3. - puis se vend en dessous de sa valeur réelle.

Une surestimation peut coûter jusqu’à 10 % de valeur à la revente.
Chez Fairway, nous disons la vérité du marché, pas ce que l’on voudrait entendre.

Les outils en ligne : utiles, mais aveugles

Ils donnent une base, mais ne voient ni :

1. - la lumière d’un salon plein sud,
2. - une vue dégagée au 6e étage,
3. - la qualité des communs,
4. - une copropriété litigieuse,
5. - une cuisine mal placée,
6. - un rez-de-chaussée sombre.

Une estimation en ligne est indicative, jamais définitive.

La méthode Fairway : précision, comparables, cohérence

Nos avis de valeur reposent sur trois piliers :

Données réelles

Transactions notariées, DVF, Bercail, MeilleursAgents Pro.

Observation terrain

État réel, potentiel, perception des acquéreurs.

Cohérence commerciale

rix aligné avec la clientèle ciblée et le positionnement du bien.

Chaque avis Fairway est documenté, argumenté et chiffré. Nous détaillons les comparables récents, les écarts justifiés et les perspectives de mise en vente selon le mode de mandat.

Une Méthode Qui Fait la Différence sur le Marché Parisien

Deux agences peuvent donner deux chiffres très différents, mais une seule détient la méthode qui résiste à l’épreuve du marché.
Chez Fairway Luxury Real Estate, nous considérons qu’un avis de valeur n’est pas une estimation approximative : c’est un diagnostic stratégique, fondé sur des preuves et sur une connaissance fine du terrain parisien.