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À Wagram – Pereire, la rentrée 2025 confirme un marché stabilisé mais exigeant. Les biens familiaux rénovés et lumineux s’arrachent à 13–14 k€/m², tandis que les appartements plus classiques se négocient autour de 11,6–12,5 k€/m².
Marché stabilisé, 11,6-14 k€/m² selon étage, lumière et état. Focus écoles, transactions récentes et conseils pratiques.
Par Hugues de Poulpiquet, directeur chez Fairway Luxury Real Estate
En cette rentrée 2025, Paris est revenu à un rythme plus calme. Les indicateurs convergent vers une stabilisation des prix au niveau intramuros, avec un prix moyen autour de 9 751 €/m² au 1ᵉʳ septembre selon MeilleursAgents, proche des projections des notaires de cet été. Dans le 17ᵉ, la moyenne annoncée demeure au-dessus du niveau parisien, autour de 10 350 €/m², avec de fortes disparités entre micro-quartiers.
Autour de Wagram – Pereire / Plaine-Monceau, l’indicateur de référence se situe environ à 10 900 €/m², avec un couloir large de 9 000 à 14 200 €/m² selon l’immeuble, l’étage, l’état et l’exposition. Autrement dit, la qualité paie, les défauts structurels se négocient.
Les produits les plus demandés cochent presque toujours les mêmes cases : 3ᵉ à 5ᵉ étages avec ascenseur, lumière franche (S/ SO), plan familial lisible, rénovation récente, peu de vis-à-vis.
Quand tous ces critères sont réunis, les signatures s’alignent aisément entre 12,5 et 14 k€/m², avec des pointes dans les meilleurs immeubles.
À l’inverse, les expositions N/NE, un vis-à-vis marqué, une cuisine mal placée, l’absence de gardien ou une sectorisation scolaire moins recherchée ramènent souvent les grands familiaux dans une fourchette 11,6–12,5 k€/m².
Exemples de transactions intéressantes réalisées ce semestre 2025 dans ce quartier :
- 83 avenue de Villiers (75017 Paris) : 51,42 m² au 5ᵉ étage, vendu 666 000 € (≈ 12 950 €/m²). Charges de copropriété très importantes, appartement refait à neuf, balcon, vue dégagée, ascenseur.
- 55 boulevard Pereire (75017 Paris) : 136 m² au 4ᵉ étage, immeuble années 60, balconnet, 3 chambres, calme absolu, refait à neuf, vendu 1 680 000 € (≈ 12 350 €/m²).
- 139 avenue de Wagram (75017 Paris) : 170 m² au 5ᵉ étage, balcon, 3/4 chambres, vues dégagées, vendu 1 760 000 € (≈ 10 350 €/m²), appartement 100 % à rénover.
- Rue Ampère (janv. 2025) : 170 m² au 2ᵉ → 9 709 €/m². Décote liée à l’étage bas et aux travaux.
- Rue Ampère (mars 2025) : 147 m² au 2ᵉ → 11 212 €/m². Familial classique.
- Rue de Courcelles (mars 2025) : 213 m² au 2ᵉ → 13 867 €/m². Très bon repère haut de gamme.
- Rue Jouffroy-d’Abbans (mars 2025) : 211 m² au 3ᵉ → 13 953 €/m² ; 235 m² au 2ᵉ → 12 310 €/m². Familiaux cœur de marché supérieur.
- Rue Pierre-Demours (juil. 2025) : 223 m² au 2ᵉ → 9 419 €/m². Grand familial décoté par distribution et environnement.
- Rue Théodore-de-Banville (mars–juin 2025) : 183 à 211 m² en étage courant → 11 300 à 11 580 €/m². Familiaux standards bien placés.
- Avenue de Villiers (févr.–avr. 2025) : 90 à 122 m² en étage moyen → 11 050 à 12 720 €/m². Segment intermédiaire.
La bande 11 600–12 500 €/m² concentre l’essentiel des grands familiaux standards. Les ventes au-dessus de 13 500 €/m² supposent quasi systématiquement lumière, étage élevé et prestations supérieures. Les repères proches de 9 000 €/m² concernent des biens volumineux en étage bas ou avec défauts structurels.
Wagram – Pereire est avant tout un marché familial et résidentiel. Deux paramètres dominent les décisions :
1/ Le choix scolaire. La proximité d’écoles privées comme Sainte-Ursule ou EIB Monceau renforce la valeur de certains immeubles. À l’inverse, des sectorisations publiques comme Pierre-de-Ronsard ou Boris-Vian freinent souvent la commercialisation.
2/ La distribution.Le rapport surface / nombre de chambres est décisif :
- 60 m² → 2 chambres attendues
- 90 m² → 3 chambres
- 140 m² → 4 chambres
- 200 m² → 5 chambres
Ainsi, un 140 m² avec seulement 3 chambres sera mécaniquement décoté. Cette exigence reflète le caractère résidentiel et familial du secteur : la fonctionnalité prime.
À l’inverse, dans des adresses premium comme le Boulevard de Courcelles, le Parc Monceau ou le Triangle d’Or, la distribution devient secondaire : ce sont le prestige, les volumes de réception et la vue qui justifient la valeur.
Vendeurs : un bien bien calibré, mis en marché juste dès l’ouverture, capte rapidement les bons profils. Valoriser la lumière, anticiper les travaux (plan alternatif, devis) et soigner la présentation sont des clés de réussite.
Acheteurs : comparez adresse par adresse. Dans ce secteur, un écart de 20 % peut se jouer à surface égale, selon l’immeuble, l’étage, la distribution et la sectorisation scolaire.
Wagram – Pereire reste un marché mature et sélectif :
Les belles signatures se font sans difficulté quand la qualité est au rendez-vous.
Les biens plus standards, en étage bas ou mal distribués, doivent être positionnés avec précision pour éviter la latence.
Fairway Luxury Real Estate, spécialiste de l’immobilier haut de gamme dans le quartier Wagram – Pereire à Paris 17.
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